適正評価

「売り手」の論理と「買い手」の論理、そこに「証券化」の論理が加わって、不動産の評価は混沌としています。ただし、時価会計などが浸透し、｢相場」とか「時価」とかいわれている価格でも、「’情報開示」や「説明責任」などが明確になっていけば、このエクイテイ型証券の価格の透明性も増していきます。現在のようにグループ企業内でエクイテイを売買し、場合によってはエクイテイをオリジネーターが抱えているようでは、アセットマネジャーやファンドマネジャーといえども投資家からすれば不安が増します。以上のように、エクイテイ・マーケットを活発にするには、証券化当初で不動産の価格が「収益価格」で算出されているかどうかをチェックする必要があるようです。しかも、利害関係のない不動産鑑定士や不動産会社など、中立性が保てる専門業者による不動産鑑定評価が不可欠です。
【適正表化のためにデュー・ディリジェンス】デュー・デイリジェンス(Duedeligence)は、証券化の用語として「適正な評価手続き」を行うための「事前の調査・分析」と解釈されています。漠然としていますが、もともとは法律用語で｢相当な注意」あるいは「相当な努力」と訳されていました。今では「デュー・デリ」と略呼されます。この「デュー・デリ」の範囲は極めて広く、依頼（指示）によって調査・分析を行ったうえで報告するという形で「デュー・デリ」が完結します。不動産の売買などでは買い主などの依頼に基づいて、従来の宅建法上の「重要事項説明」や「不動産鑑定評価書」とは少し異なる角度で調査・分析が行われます。さらに、不動産の証券化ではオリジネーターが不動産鑑定評価としての「デュー・デリ」などを依頼します。従来とどこが大きく異なるのでしょうか。